Taşınmaz satışında en çok uyuşmazlık, sözleşmenin şekli, tapu kaydındaki kısıtlamalar ve ödeme güvenliği konularında çıkar. Satın almadan önce yapılacak birkaç kontrol, sonradan açılacak uzun davaların önüne geçebilir.
Bir taşınmazın satın alınması, çoğu kişi için hayatının en büyük mali kararlarından biridir. Bu nedenle sürecin yalnızca fiyat pazarlığından ibaret görülmemesi, hukuki kontrollerin imzadan önce tamamlanması gerekir.
1. Satışın şekli: Resmi şekil zorunludur. Türk Borçlar Kanunu m.237 ve Türk Medeni Kanunu m.706 uyarınca taşınmaz satış sözleşmesi, ancak tapu müdürlüğünde resmi şekilde yapılırsa geçerlidir. Adi yazılı "satış senedi" mülkiyeti devretmez. Tapuda satış hemen yapılamayacaksa, noterde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi tercih edilmelidir.
2. Tapu kaydının incelenmesi. Tapu kaydında ipotek, haciz, ihtiyati tedbir, şufa (önalım) hakkı, intifa hakkı veya aile konutu şerhi bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Aile konutu niteliğindeki bir taşınmazın satışı, diğer eşin açık rızasını gerektirir (TMK m.194). Paylı mülkiyette paydaşların yasal önalım hakkı da göz önünde bulundurulmalıdır.
3. İmar ve yapı durumu. Belediyeden alınacak imar durumu belgesi, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi (iskân) incelenmelidir. Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark, kredi kullanımı ve ileride yapılacak işlemler bakımından önemlidir. Projeye aykırı kısımlar, satın alan için de idari yaptırım riski doğurabilir.
4. Satış bedeli ve tapu harcı. 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca alıcı ve satıcı, beyan edilen bedel üzerinden ayrı ayrı binde 20 harç öder. Beyan edilen bedel gerçek satış bedelinin ve emlak vergisi değerinin altında olamaz. Düşük bedel göstermek, vergi ziyaı cezasının yanında ileride doğabilecek iade ve tazminat taleplerinde alıcının aleyhine sonuç doğurabilir.
5. Ödeme güvenliği ve kapora. Ödemenin banka kanalıyla ve açıklaması yazılarak yapılması, ispat bakımından güçlü bir delil oluşturur. Kapora veriliyorsa, bunun cayma parası mı yoksa bağlanma parası mı olduğu yazılı olarak belirlenmelidir (TBK m.177-178).
6. Vekâletname ile yapılan satışlar. Satış vekil aracılığıyla yapılıyorsa vekâletnamenin güncel olup olmadığı, satış yetkisini açıkça içerip içermediği ve noterden teyidi kontrol edilmelidir. Vekâletname sahteciliği, uygulamada sık karşılaşılan bir dolandırıcılık yöntemidir.
7. Ayıp ve gizli kusurlar. Satıştan sonra ortaya çıkan ayıplar için alıcının seçimlik hakları bulunur. Taşınmaz satışında ayıptan doğan dava, kural olarak mülkiyetin alıcıya geçtiği tarihten itibaren beş yıllık süreye tabidir (TBK m.244). Ayıbın fark edilmesinden sonra satıcıya gecikmeksizin bildirim yapılması önemlidir.
Sonuç. İmzadan önce yapılan tapu, imar ve sözleşme incelemesi, satın alma maliyetinin küçük bir kısmıdır; buna karşılık sonradan çıkabilecek uyuşmazlıkların önemli bir bölümünü önler.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
← Tüm makaleler