6306 sayılı Kanun'da 2023 yılında yapılan değişiklikle dönüşüm kararları artık arsa payı oranında salt çoğunlukla alınabilmektedir. Bu nedenle maliklerin 15 günlük itiraz ve bildirim sürelerini kaçırmaması, müteahhit sözleşmesini ise imzadan önce incelemesi büyük önem taşır.
Kentsel dönüşüm, depreme dayanıksız yapıların yenilenmesini amaçlar. Ancak süreç, malikler açısından mülkiyet, kira ve inşaat sözleşmesi gibi birçok hukuki konuyu aynı anda gündeme getirir.
1. Riskli yapı tespiti ve itiraz. Riskli yapı tespiti tapuya şerh edilir ve maliklere bildirilir. Bildirim; tutanağın yapıya asılması, e-Devlet bildirimi ve muhtarlıkta ilan yoluyla da yapılabilir. Malikler, tespite karşı 15 gün içinde itiraz edebilir. Bu süre hak düşürücü niteliktedir. İdari işlemlere karşı dava açma süresi ise 6306 sayılı Kanun kapsamında kural olarak 30 gündür.
2. Salt çoğunlukla karar. 7471 sayılı Kanun ile 6306 sayılı Kanun m.6'da yapılan değişiklikle, daha önce aranan üçte iki çoğunluk yerine hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu yeterli hâle gelmiştir. Salt çoğunluk, toplam arsa payının yarısından fazlasıdır.
3. Karara katılmayan malikler. Alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilan yoluyla bildirilir. Bu süre içinde anlaşmaya katılmayan malikin payı, kanundaki usule göre satışa çıkarılabilir. Bu nedenle bildirim alan malikin teklifi süresi içinde değerlendirmesi ve gerekirse hukuki yollara başvurması önemlidir.
4. Müteahhit sözleşmesinde dikkat edilecekler. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde şu hususların açıkça düzenlenmesi önerilir:
• Malike verilecek bağımsız bölümlerin konumu, brüt ve net alanı
• Teslim tarihi, gecikme hâlinde ödenecek ceza ve kira bedeli
• Tapu devrinin inşaatın ilerleme oranına göre kademeli yapılması
• Teminat mektubu, yapı denetimi ve sigorta yükümlülükleri
• Müteahhidin işi bırakması hâlinde fesih ve devir şartları
5. Kira yardımı ve mali haklar. Kanun ve yönetmelikte belirtilen şartları taşıyan malikler ve kiracılar, kira yardımı veya faiz desteği gibi imkânlardan yararlanabilir. Dönüşüm kapsamındaki bazı işlemler için harç ve vergi muafiyetleri de belirli süreler için uygulanmaktadır. Başvuru süreleri ve şartlar, ilgili idareden güncel olarak teyit edilmelidir.
6. Kiracıların durumu. Riskli yapı kararı kesinleştiğinde kira sözleşmeleri, kanun gereği sona erme sürecine girer. Kiracılar, şartları varsa kira yardımından yararlanabilir. Kiraya verenle kiracı arasındaki depozito ve kira alacağı hesaplaşması ayrıca yapılmalıdır.
Sonuç. Kentsel dönüşümde hak kaybının en sık nedenleri, kısa sürelerin kaçırılması ve inşaat sözleşmesinin incelenmeden imzalanmasıdır. Riskli yapı tespiti tebliğ edildiği andan itibaren sürecin planlı yürütülmesi önerilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
← Tüm makaleler