Paylı veya miras yoluyla ortak olunan bir taşınmazda paydaşlar anlaşamıyorsa her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Dava öncesi arabuluculuk zorunludur. 31 Temmuz 2026'dan itibaren miras yoluyla edinilen taşınmazların satışında ilk artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılmaktadır.
Miras yoluyla veya birlikte satın alınarak ortak olunan taşınmazlarda paydaşların kullanım, kira ya da satış konusunda anlaşamaması sık rastlanan bir durumdur. Kanun, hiçbir paydaşı ortaklıkta kalmaya zorlamaz. Ortaklığın giderilmesi davası, bu ortaklığın sona erdirilmesini sağlar.
1. Kimler isteyebilir? Paylı mülkiyette her paydaş, hukuki bir işlemle ortaklıkta kalma yükümlülüğü yoksa paylaşma isteyebilir (TMK m.698). Miras ortaklığında da her mirasçı, kural olarak her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m.642). Taşınmazın tapuda hâlâ ölen kişi adına kayıtlı olması davaya engel değildir; mirasçılık belgesi ile dava açılabilir.
2. Önce arabuluculuk. 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca, 1 Eylül 2023'ten itibaren taşınmazların paylaşımına ilişkin ortaklığın giderilmesi davalarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculukta paydaşların tamamının anlaşması hâlinde dava açılmadan paylaşım sağlanabilir.
3. Görevli ve yetkili mahkeme. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.4 ve m.12). Davada tüm paydaşların yer alması zorunludur; ölmüş bir paydaş varsa onun yerine mirasçıları davaya dâhil edilir.
4. Önce aynen taksim, mümkün değilse satış. Mahkeme öncelikle taşınmazın paylar oranında bölünüp bölünemeyeceğini inceler. Bölünme mümkün değilse veya taşınmazın değerinde önemli bir azalmaya yol açacaksa satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir (TMK m.699). Apartman dairesi, tek bir konut veya imar mevzuatı nedeniyle bölünemeyen arsalarda genellikle satış yoluna gidilir.
5. Satış nasıl yapılır? Satış, icra dairesi aracılığıyla açık artırmayla yapılır ve elde edilen bedel, masraflar düşüldükten sonra paydaşlar arasında payları oranında dağıtılır. Cebrî artırmayla yapılan satışlarda paydaşların önalım hakkı kullanılamaz (TMK m.733).
6. 2026 değişikliği: mirasçılara ilk ihale önceliği. 31 Temmuz 2026'da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun, İcra ve İflas Kanunu m.114'te önemli bir değişiklik yaptı. Buna göre:
• Taşınmazın tüm malikleri onu miras yoluyla edinmişse ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı yoksa, birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu usul bir defaya mahsus uygulanır.
• Mirasçılar arasındaki birinci artırmada teklifin muhammen bedelin tamamını geçmesi gerekir.
• Birinci artırmada sonuç alınamazsa ikinci artırma herkese açık olarak, genel kurallara göre yapılır.
• İhaleyi alan, bedeli süresinde yatırmazsa teminatı iade edilmez ve teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanır.
Bu kurallar, 31 Temmuz 2026'dan önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmaz.
7. Masraflar. Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti, kural olarak paydaşlara payları oranında yükletilir. Satış sürecinde ayrıca icra ve ilan masrafları doğar.
Sonuç. Ortaklığın giderilmesi davası, anlaşmazlığı kesin olarak çözen ancak satış hâlinde taşınmazın piyasa değerinin altında el değiştirmesi riski taşıyan bir yoldur. Yeni düzenleme, miras taşınmazının aile içinde kalmasına imkân tanıdığından, satış aşamasına gelmeden önce mirasçıların teklif stratejisini birlikte değerlendirmesi önem kazanmıştır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
← Tüm makaleler