Tapudaki kayıt hukuki bir sebebe dayanmıyorsa veya geçersiz bir işleme dayanıyorsa gerçek hak sahibi, kaydın iptalini ve taşınmazın adına tescilini dava edebilir. Muris muvazaası, vekâletin kötüye kullanılması ve ehliyetsizlik en sık görülen sebeplerdir; bazı sebeplerde kısa hak düşürücü süreler bulunur.
Tapu sicili, taşınmaz üzerindeki hakların kime ait olduğunu gösterir ve herkes tapu kaydına güvenerek işlem yapar. Ancak her tapu kaydı doğru bir hukuki temele dayanmaz. Tapu iptal ve tescil davası, hukuka aykırı olarak oluşmuş bir kaydın düzeltilmesi ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescili için açılan davadır.
1. Yolsuz tescil nedir? Türk Medeni Kanunu m.1024 uyarınca bir ayni hakkın tescili hukuki sebepten yoksun veya hukuken geçersiz bir işleme dayanıyorsa tescil yolsuzdur. Ayni hakkı bu şekilde zedelenen kişi, TMK m.1025 uyarınca tescilin düzeltilmesini dava edebilir. Tapu iptal ve tescil davası, bu hakkın kullanılmasının en yaygın biçimidir.
2. En sık görülen sebepler:
• Muris muvazaası: Miras bırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağışladığı taşınmazı tapuda satış gibi göstermesidir. Yargıtay'ın 1 Nisan 1974 tarihli ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca saklı paylı olsun ya da olmasın her mirasçı, miras bırakanın ölümünden sonra bu işlemin iptalini isteyebilir.
• Vekâlet görevinin kötüye kullanılması: Vekilin, vekâlet verenin aleyhine ve çoğunlukla karşı tarafla anlaşarak taşınmazı düşük bedelle veya yakınına devretmesidir.
• Ehliyetsizlik: İşlem tarihinde ayırt etme gücüne sahip olmayan kişinin yaptığı işlemler hüküm doğurmaz (TMK m.15). Bu durum genellikle sağlık kayıtları ve Adli Tıp raporuyla ispatlanır.
• Sahtecilik: Sahte vekâletname veya kimlik belgesiyle yapılan devirler hukuken geçersizdir.
• Hata, hile ve korkutma: Bu sebeplere dayanan işlemler iptal edilebilir niteliktedir (TBK m.30-39).
3. Sürelere dikkat. Sebebe göre süreler farklıdır:
• Muris muvazaası, ehliyetsizlik ve sahtecilik gibi kesin hükümsüzlük hâllerinde dava kural olarak herhangi bir süreye bağlı değildir.
• Hata, hile veya korkutmaya dayanan işlemlerde, hatanın veya hilenin öğrenildiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı tarihten itibaren bir yıl içinde işlemle bağlı olunmadığının bildirilmesi gerekir (TBK m.39).
• Kadastro tespitine dayanan kayıtlarda, tespitten önceki hukuki sebeplere dayanılarak kesinleşme tarihinden itibaren on yıl içinde dava açılabilir (3402 sayılı Kadastro Kanunu m.12/3).
• Saklı payın zedelendiği durumlarda açılacak tenkis davası ayrı bir davadır ve TMK m.571'deki bir yıllık ve on yıllık sürelere tabidir.
4. İyiniyetli üçüncü kişiler. Tapu siciline iyiniyetle güvenerek taşınmaz edinen üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023). Bu nedenle taşınmaz el değiştirmeden önce harekete geçmek önemlidir. Dava açılırken tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulmasını istemek, davanın sonuçsuz kalmasını önleyen en önemli tedbirdir (HMK m.389 vd.).
5. Görevli ve yetkili mahkeme. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalarda bu yetki kesindir (HMK m.12). Tapu iptal ve tescil davaları, dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir. Davada taşınmazın değeri üzerinden nispi harç alınır.
6. Hangi belgeler gerekir? Tapu kaydı ve tapu müdürlüğündeki işlem dosyası (akit tablosu), varsa vekâletname, mirasçılık belgesi, işlem tarihine ait sağlık kayıtları, ödeme kayıtları ve tanık bilgileri davanın temelini oluşturur. Satış bedelinin gerçekte ödenip ödenmediği ve taşınmazın gerçek değeri, özellikle muris muvazaası davalarında belirleyicidir.
Sonuç. Tapu iptal ve tescil davalarında sonuç, büyük ölçüde işlemin gerçek niteliğinin ispatına ve taşınmazın üçüncü kişilere devredilmeden korunmasına bağlıdır. Sürelerin ve ihtiyati tedbir imkânının zamanında değerlendirilmesi, hak kaybını önlemenin en etkili yoludur.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
← Tüm makaleler