1 Temmuz 2024'ten bu yana konut kiralarında geçici yüzde 25 sınırı uygulanmamaktadır; artışın yasal üst sınırı TÜFE'nin 12 aylık ortalamasıdır. Kiracıyı tahliye etmek ise yalnızca kanunda sayılan sebeplerle ve sürelere uyularak mümkündür.
Kira ilişkisi, hem ev sahibi hem de kiracı için uzun soluklu bir hukuki ilişkidir. 2026 yılında da kira uyuşmazlıklarının büyük kısmı, artış oranı ve tahliye konularında yaşanmaktadır.
1. Kira artışının üst sınırı. Türk Borçlar Kanunu m.344 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen kira dönemindeki artış oranı bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa bile bu sınır uygulanır. Konut kiralarındaki geçici yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Güncel oran TÜİK tarafından her ay açıklanır.
2. Beş yıl sonra kira tespiti. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ve her beş yılda bir, yeni kira bedeli hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenebilir. Bu belirlemede TÜFE değişimi, taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınır.
3. Kiracının sözleşme güvencesi. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK m.347). Kiraya veren, yalnızca sözleşme süresinin bitmesine dayanarak kiracıyı çıkaramaz. On yıllık uzama süresinin dolmasından sonra ise kiraya veren, kanundaki bildirim süresine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
4. Başlıca tahliye sebepleri. Kanunda öngörülen başlıca tahliye sebepleri şunlardır:
• Kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı (TBK m.350)
• Taşınmazı sonradan edinen yeni malikin ihtiyacı (TBK m.351)
• Kiracının yazılı tahliye taahhüdü (TBK m.352/1)
• Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar (TBK m.352/2)
• Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt (TBK m.315)
Her sebebin kendine özgü süresi ve şartları vardır. Örneğin yeni malik, ihtiyaç sebebini edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl boyunca başkasına kiralanamaz (TBK m.355).
5. Güvence bedeli (depozito). Kiracıdan alınabilecek güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilen güvence, bankada vadeli tasarruf hesabına yatırılır ve iki tarafın onayı veya kesinleşmiş mahkeme kararı olmadan çekilemez (TBK m.342).
6. Dava öncesi arabuluculuk. Kira ilişkisinden doğan alacak ve tahliye uyuşmazlıklarının önemli bir kısmında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. İcra yoluyla tahliye ve kira alacağı takibi ise ayrı usullere tabidir.
Sonuç. Kira uyuşmazlıklarında hak kaybının en sık nedeni sürelerin kaçırılmasıdır. Artış talebinde, ihtarda veya tahliye bildiriminde bulunmadan önce sözleşmenin ve sürelerin gözden geçirilmesi önerilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
← Tüm makaleler