Kira bedeli ödenmediğinde kiraya veren; icra yoluyla tahliye, temerrüt nedeniyle fesih ve iki haklı ihtar olmak üzere üç ayrı yola başvurabilir. Her yolun süresi ve usulü farklıdır; dava yolunda arabuluculuk zorunludur, icra yoluyla tahliyede değildir.
Kira bedelinin düzenli ödenmemesi, kira uyuşmazlıklarının en yaygın sebebidir. Kiraya veren, kiracıyı kendi imkânlarıyla çıkaramaz; kapı kilidini değiştirmek, elektrik veya suyu kestirmek gibi girişimler hukuka aykırıdır ve cezai sorumluluk doğurabilir. Kanun, bu durum için birbirinden farklı üç yol öngörür.
1. İcra yoluyla tahliye (İİK m.269 vd.). Kiraya veren, ödenmeyen kira bedeli için icra dairesinde takip başlatabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya gönderilen ödeme emrinde, borcun otuz gün içinde ödenmesi, aksi hâlde tahliye istenebileceği ihtar edilir. Kiracı yedi gün içinde itiraz edebilir. Kiracı itiraz etmez ve süre içinde ödeme yapmazsa kiraya veren, icra mahkemesinden kiracının tahliyesini isteyebilir. Bu yol, kural olarak dava yoluna göre daha hızlı sonuç verir ve dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir.
2. Temerrüt nedeniyle fesih ve tahliye davası (TBK m.315). Kiracı muaccel olmuş kira bedelini ödemezse kiraya veren, yazılı olarak süre vererek bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür. Süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilebilir ve tahliye davası açılabilir.
3. İki haklı ihtar (TBK m.352/2). Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle iki kez yazılı haklı ihtara sebep olmuşsa kiraya veren, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu yolda kiracının sonradan ödeme yapması tahliyeyi engellemez; ancak ihtarların her birinin haklı, yani gerçekten ödenmemiş bir kira bedeline ilişkin olması gerekir.
4. Arabuluculuk zorunluluğu. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B uyarınca, 1 Eylül 2023'ten itibaren kiralanan taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. İcra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler bu zorunluluğun dışındadır. Dolayısıyla temerrüt veya iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir. Arabuluculukta varılan ve icra edilebilirlik şerhi alınan anlaşma ilam niteliğindedir.
5. Yazılı tahliye taahhüdü. Kiracının, kiralananın tesliminden sonra verdiği yazılı tahliye taahhüdünde belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmaması hâlinde kiraya veren, bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatarak veya dava açarak tahliye isteyebilir (TBK m.352/1, İİK m.272). Kira sözleşmesiyle aynı anda alınan taahhütler, Yargıtay uygulamasında geçerli kabul edilmemektedir.
6. Alacağın kendisi. Tahliye ile birlikte veya ayrıca ödenmeyen kira bedelleri de talep edilebilir. Kira bedelleri beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.147/1). Kiracıdan alınmış güvence bedeli, kiraya verenin kira ilişkisinden doğan alacaklarına karşılık tutulur (TBK m.342).
Sonuç. Hangi yolun seçileceği; ödenmeyen dönem sayısına, kiracının itiraz ihtimaline ve kiraya verenin önceliğine göre değişir. Her yolun kendine özgü süresi bulunduğundan, ilk ödeme gecikmesinden itibaren ihtarların ve sürelerin doğru planlanması hak kaybını önler.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
← Tüm makaleler